不動産投資でいこう

2011年10月29日(土)　　江戸川総合文化センター

今年で４回目となるアパート経営フェスタ。
４回目にしてファイナルということで、なんで？、と思いましたが、スタッフの方々の大変さがなんとなく伝わってきていますので、仕方がないのかな、と思いました。

４回皆勤賞の大家のはしくれとしては、
また違う形で開催できれば・・とのお話でしたので、それに期待したいと思います。


今回の開催地は江戸川区。JR新小岩駅から徒歩15分という、やや利便性に難がある会場でした。

しかし、写真入のわかりやすい行きかたPDFを用意していただいていましたので、それとGoogleマップを事前に確認しただけで、当日はすいすい歩いて地図は見ることなく到着してしまいました。

そのおかげで懐かしさの残る商店街に気持ちが集中する余裕が。



けっこう長いアーケード商店街が続いていました。
その中にはかなり歴史を感じさせる店舗があって感動。


自転車やさん。

お米やさん。

とうふ屋さん。

いいなぁ、こんな街。
このあたりにアパート買いたいな〜。(^^;)


さて、主題のフェスタは以下のメニュー

第1部　女性投資家によるトークセッション
基調講演　大前研一氏
第2部　達人5人による不動産購入本音トーク


第1部では、女性は無理はせずとも感性で成功に結び付けていることが感じられました。
まぁ、男性には真似できない、というか掴めません。(^^;)

大前さんの講演は期待以上でした。
はっきりいってアパート経営につながる直接的な話はほとんどありませんでしたが、世界を取り巻く経済状況からそれが日本に及ぼす影響、そして日本が流されていく未来についての的確な予測。
それらを鑑みるとアパート経営が理にかなった商売であること。
そういう大きな視点からのわかりやすいお話をしていただきました。

第2部では、5分間ミニセミナーという趣向を凝らし、そのあとディスカッションという流れの中でいくつものヒントが得られました。

参加費の元は充分取れましたし、フェスタの収益はチャリティで東日本大震災の被災地に届けられますし、昨年までのチャリティでカンボジアの子供たちのための学校が開校したという報告もありましたし、最高に有意義なフェスタだったと言えます。


大前さんはフェスタの前日までの3ヶ月、政府に提出する福島原発の問題点と改善策についての資料をまとめ、セカンドオピニオンとしての提言をするという、大きなプロジェクトに携わっておられました。

その様子は以下で確認できます。
マスコミでもっと取り上げるべき示唆に富んだ内容です。

細野原発事故収束・再発防止担当大臣による記者会見映像　⇒ 会見映像(YouTube) （約30分）
「福島第一原子力発電所事故から何を学ぶか」 解説映像(YouTube) （約２時間）

全部拝見しましたが、この翌日フェスタで講演。
まったく疲れなど感じさせない、元気で楽しい講演でした。

　

2010年10月2日(土)　九段会館


楽しみにしていたアパート経営フェスタ２０１０に参加してきました。
九段会館に１１００人もの大家さん＆予備軍の方が集結です。

ことしは本業が重なり、無理やり時間を割いての参加となりましたが、大家業以外でも役に立つ、とても密度の濃い示唆に富んだ内容で、参加できてよかったと改めて思いました。

その中軸はやはり、スペシャルゲスト本田健さんの基調講演であったことは間違いありません。

「投資は悪魔とのジャンケン。最初は勝たせてくれるが、最後にすべてを持って行く。」
「借金＝ピンを抜いた手榴弾を持っているのと同じ。」

不動産投資で言えば、物件を手に入れた当初は、家賃収入を手にして成功したような気にさせてくれるが、そのうち修繕費がかさむようになったり、築年数を重ねたり近隣に新築マンションが建ったりといった要因から入居付けに苦労するようになったり、家賃相場の下落や広告費の増加などでキャッシュフローが少なくなったりして、賃貸経営が圧迫されるようになってきます。

そこまでは予想の範囲内として、対応可能なことも多いでしょうけど・・、

企業や学校・病院などの撤退、商店街や地場産業の衰退により地域の人口が想定外の減少に転じたり、経済状況の著しい変化で思わぬローン金利の上昇に見舞われたり、その上本業の収入まで激減したりリストラされたり。
苦しくなって売却しようと思っても、下落の一途をたどる地価・残存価値のほとんどない建物・・・どうにもならずに破産するしか道がない、ということになるかも。

実際、今の日本はそのようなことになってもおかしくない不安定な状況に向かっているように見えます。
20年後、50年後の状況がどうなっても対処できるよう、どう備えるかいまのうちに考えて足元を見直しましょう、というお話でした。


もちろん、不動産投資関連のプログラムも内容盛りだくさんでした。
要約ですので、参加していないとわからないこともあると思いますが、メモを兼ねて情報共有です。

第１部・不動産業界プロ４人によるパネルディスカッション。
・長島　修さん：
　数十年後には空室率40％▽修繕が簡単かどうかが重要
　▽政府の政策は新築持ち家優遇から家賃補助へ
・藤澤雅義さん：
　Google不動産で仲介はなくなる？▽物件の力・選ばれる設備と間取り
　▽広角レンズでよく見せよう
・大島芳彦さん：
　単身とカップルで7割▽設備だけでなく使い方も変えるリノベーション
　▽エリアマーケティングのほうが重要
・渕本吉貴さん：
　融資に裏技はない▽現金がないならまず貯金▽人間性・計画性を見られる
　▽入居率７割で返済可能な物件

第２部・成功している大家さん４人によるパネルディスカッション。
・藤山勇司さん：
　中古中規模中核都市▽傷物物件を使いこなしてやりたい放題？
　▽自分の行動が変わると相手の見方が変わる
・沢　孝史さん：
　借金１０億でも収支見て安心▽新築は読めるし楽しい
　▽区分を買うなら管理費修繕積立金が家賃の３割以下
・山田里志さん：
　これまで以上に学習が必要▽借金を返しきった時はじめて成功大家といえる
　▽闇雲な規模拡大はしない
・三宅耕二さん：
　リタイアへのスピード優先・目先のキャッシュフロー重視
　▽セカンドステージで中和すればいい


質問形式のお題に対して各パネラーが解答する形式でしたので、大家さん初心者・予備軍が知りたいことに対してピンポイントに突っ込んだ話が聞けたと思います。

しかし、それでもあっという間の5時間でした。

来年は、もっと内容を絞ったほうがいいのかな、と思いました。
パネラーひとりひとりも、もっと話したそうでしたし。

たとえば、1部あたりパネラーは2人程度にするとか。パネラーから話が出てこなかったとしてもそこはけーちゃん、コテツさんの体験談を盛り込めば充分すぎるほどカバーできるでしょう。ていうか、お2人の話も聞きたがっていると思いますよ、フェスタの参加者は。絶対。司会に徹している姿は立派だとは思いますけど・・。（あ、第1回の構成に近いか・・）

話題についても、すでに3棟以上所有している人やあまりにも予備知識がない人が聞きたそうな話は除外する、とか。

不動産投資がよさそうだと思って勉強を始めたけど最初の一歩が踏み出せない人や、自分のスタンスを決めかねている人、1棟手に入れたけど運営に不安があって次に進めない人、このあたりに絞って購入や入居付け、リフォームやリノベなどのヒントを得られるような内容になるといいと思います。

「すでに物件を持っている人〜」の手の挙がりかたから見ても、おそらくその辺の人が多数派でしょうし、参加者の裾野も広がりそうです。

それでも、木造かRCか、現金かローンか、築浅かボロ物件か、単身かファミリーか、戸建てか1棟か自宅併用か、などなど、考えたらきりがなさそうなくらい、いろんなスタンスが考えられますが・・。
　
　

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010がことしも開催されます。
08年のフェスタは南大塚ホールでしたが、09年は豊島公会堂、そして今年は九段会館と、年々着実に規模が大きくなってきています。

毎年参加して感じるのは、あっという間に終演時間が来てしまうほど楽しく、充実した内容であるということ。
もっと聴きたい、というフラストレーションが残るほど密度の濃いひとときが過ごせること請け合いです。

ことしは司会のけーちゃん・コテツさんが、パネリストごとに特化した、ピンポイントな突っ込んだ質問をしてくれるということですので、核心に迫る秘技・奥義を聴くことができそうな予感です。

10月2日、九段会館、12時開演です。

開催概要・お申し込みはこちらから
http://fudousantoushi-ec.com/festa2010/

今回はＤＩＹネタです。
初心者でも簡単にこなせる内容です。


空き部屋の確認をしていたときにふと気づきました。
なんと、エアコンの裏から外の光が。


外側を見てみると、穴をふさぐパテが収縮して隙間ができてしまったようです。
ついてに配管保護テープがぼろぼろになっているのも発見。
さっそくホームセンターに行って、部材を購入。


エアコン配管用パテ。粘り気のある粘土のようなものです。


粘着テープ。防水性があり、配線・配管を保護します。

古い粘着テープは硬化していますので、めくれている部分はカッターでカットするなどして平らにしてから、新しいテープを上から巻きつけます。


仕上がりはこんな感じ。
これでまた数年は大丈夫でしょう。(^^)v

総務省に「デジサポ」という機関ができています。

ここでは、アパート・マンションのオーナーや管理組合に対して、
地デジ化対策の助成金を交付しています。

交付の条件としては、
1世帯あたり35,000円を超える分、となっています。
無論、この35,000円にはテレビやチューナー代は含まれません。

なお、1世帯あたり70,000円を超える場合には、
費用の半分が助成の対象となります。

この条件から考えると、
屋根のアンテナを交換する程度の工事は対象にならないですね。

屋根裏に入って分配器を減衰率の低いものに変えるとか、
各部屋までの配線が古いので交換が必要、など、
それなりに費用がかかるケースの補助を想定しているようです。

注意点として、申請は工事の前に行う必要があり、
認可を受けた工事に対して助成される流れになっていますので、
工事業者から見積を取った段階で、申請しておきましょう。

「デジサポ」相談窓口は平日9:00〜18:00、
電話：0570-093-724　03-5623-3121
助成の申込みは2010年1月15日までとなっています。短か！


そして、地デジ化が完了したら、「地デジカ・ステッカー」を申請しましょう。



詳細はこちら。
http://digisuppo.jp/sticker/index.html
現在はファクスか郵送での申し込みですが、いずれwebでの受付も
予定しているそうです。



ついでながら、「デジサポ」では、
地デジ化によって難視聴が生じる場合の助成も行っています。

見積の段階で、「この辺りは、工事しても映らんかも」という
話になったときは、相談してみるといいでしょう。



さらについでながら、総務省では、
経済的な理由で地デジ放送が受信できない方に対して、
簡易なチューナーの無償給付等の支援を行っています。
http://www.chidejishien.jp/support/object.html

入居者さんに生活保護世帯を受け入れていらっしゃる大家さんは、
教えてあげるといいと思います。
生活保護世帯はNHK受信料も全額免除になりますので、それもあわせて。

少しでも生活を支えてあげることが、家賃収入の安定につながり、
大家さんのメリットにもなりますから。
　

先日ご紹介した、セミナー動画の石渡さん。
その石渡さんの本が出ました。

これまでは、ある程度の自己資金がないと、なかなか不動産投資がスタートできない投資手法が多かったわけです。

もちろん鈴木ゆり子さんのボロ物件投資や、藤山勇司さんの競売物件投資など、努力や知識で初期段階を乗り切る方法はあったのですが、石渡さんの投資手法は比較的取り組みやすいものだと感じています。

いずれにしても、不動産投資は投資手法に限らず、幅広い知識が必要ですので、熟読しておいて損はないです。


さらに、いまならAmazonキャンペーンをやっています。

Amazonでこの本を注文すると、「Amazon.co.jp ご注文の確認」というタイトルのメールが届きますので、そのメールを石渡さんのブログのここの記事の最後のほうに書かれている、特典専用メルアドあてに転送してください。

すると、こちらでもたびたびご紹介している、元銀行融資担当者の小川さんと石渡さんの貴重な対談記事のPDFファイルがもらえます。

ただし、先着600名限りですので、欲しい人はお急ぎください！
　

11月29日15時0分配信 時事通信
『大手住宅メーカーが、太陽光発電設備を備えたアパートを相次ぎ投入している。
戸建て住宅では環境意識の高まりや政府の補助金効果などで、太陽光発電の導入が進んでいる。
各社はつくった電気をアパート入居者に分配し、余剰分は電力会社に売って各戸の光熱費を抑えられる点を積極的に訴え、賃貸住宅市場を活性化したい考えだ。

ミサワホームは4月、「Belle　Lead　eco（ベルリードエコ）」を発売した。
太陽光発電による省エネに加え、テレビ画面付きドアホンを設置するなど、防犯面も配慮。
同社は「光熱費削減で住民の満足度向上が期待でき、高い入居率を維持できる」と、家主にとっても魅力があることを強調する。
初年度は200棟の販売を計画している。

積水化学工業も7月、「レトアおひさまスタイル」の販売を開始。同社は「大型の屋根で太陽光パネルを多く乗せられ、発電効率が高い」と利点を説明する。
11月に電力会社が従来の2倍の価格で太陽光発電の余剰電力を買い取る制度が始まったのも追い風になっているという。
2009年度に1000戸の販売目標は達成可能と自信を見せる。

大和ハウス工業が11月に売り出した「セジュールエコハ」は、自然の風や光の通り道を室内につくり、「空調機器になるべく頼らない工夫を盛り込んだ」ことも売り物の一つ。
太陽光発電や断熱性が高い窓ガラスの採用などで二酸化炭素（CO2）排出を減らせるとアピールし、年間500棟の販売を目指す。』

引用：http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091129-00000025-jij-bus_all


これ、これから新築でアパート建設をお考えの方にはいい話ではないでしょうか。

「光熱費が安くなるエコアパート」といったUPSで売り出せば、多少家賃が高めでも長期入居が期待できそうです。

それだけでなく、単純に考えて共用部分の電力ぐらいはこの太陽光発電でまかなえそうですし、
エコ減税の対象として国からの助成枠も拡大していく流れですので、
初期投資さえできれば、メリットが出そうです。
　

3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した
不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー　


ブログランキングで、このところ１位が続いている
石渡浩さんのセミナー動画です。

ぼくも動画をダウンロードして、じっくり拝見しましたが、
個別の金融機関名が具体的に示されていて、
それも超詳しく解説されています。

首都圏、特に神奈川在住の方ならそのまま活用できますし、
その他の地域であっても、金融機関ごとのスタンスの、
どこを注視すればいいか、これを見れば明快にわかります。


ただ、映像と音声の質は良くないです。
録音状態がイマイチなので、集中しないと聴き取れません。

しかし、語られている内容は、
他の不動産投資セミナーとは、確実に一線を画すものです。
とても明快にひとつの投資手法を解説しています。

ただ、積算、収益還元、路線価、属性、担保、利回りなどの
用語がわからないレベルの人には向きません。

そういう点で、初心者向けのセミナーとは言えません。

逆に、これまで勉強してきたけど、購入に迷いがあるような
人には大きな大きなヒントになる内容です。

これが３０００円とは、安すぎです。

が、

それも日曜日、２９日の２４時までです。

安さに対する内容の濃さが評判を呼び、サーバーに負荷が
かかっているため、やむなく値上げするそうです。

初心者であっても、用語を勉強しながら見ていけば、
アパート大家さんへの近道になる内容だと思いますので、
手に入れておくことをおすすめします。


土地を持っていなくてもできるアパート経営 ――　3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー　 ――　（動画・音声ファイル）

　↑↑ 購入手順はやや複雑です。

上記リンク、石渡さんのサイトのいちばん下にある、
「販売価格は3千円（ダウンロード版：PDFファイル25ページ・wmvファイル50分）です。
ご購入はこちらへ」
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